失敗しない！中古マンション探し方のコツをプロが解説

中古マンションをお探しの方の中には、「どうやってマンションを探したらいいかわからない！」とお困りの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
人気のある中古マンションほど、すぐに売り切れてしまうため、効率的に探す必要があります。

今回は、中古マンションの探し方のコツについて詳しく解説します。
中古マンションの購入を希望される方は、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの検討は「準備」がカギを握る

準備１　自分に合った「予算感」をつかむ

中古マンションを購入するときの予算感は、「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」の2つから構成されます。

イニシャルコスト

「イニシャルコスト」は、中古マンションを購入するときに必要な費用のことです。
そして、「イニシャルコスト」は、「物件費用」と「その他の費用」から成り立っています。

中古マンションを購入するときは、多くの人が「住宅ローン」を利用します。
「住宅ローン」とは、金融機関から物件を購入するための資金を借りることです。
この「住宅ローン」には、収入によって借入可能額が異なり、借入可能額は、一般的に年収の5倍と言われています。例えば、年収が500万円の人の場合、住宅ローンの借入可能額は2500万円というイメージです。年収を5倍した金額に自分で用意できる頭金を足した金額が、購入できる物件費用の目安です。

「その他の費用」は、物件費用以外で中古マンションを購入するときに必要な費用のことです。
中古マンションを購入するときは、物件費用だけでは、残念ながら費用が足りません。仲介手数料や登記費用、住宅ローンの保証料などが必要です。中古マンションを購入して、リノベーションやリフォームを検討されている方は、その費用も含めなくてはなりません。
概算ですが、物件費用の１割くらいがその他の費用として必要となります。つまり、「物件費用」に加え、200万円から300万円は頭金とは別で準備しておくと安心でしょう。

ランニングコスト

「ランニングコスト」とは、毎月支払う費用のことです。
例えば、「ローンの返済費用」や「管理費」、「修繕積立金」、駐車場を借りれば「駐車場代」などが該当します。
「ローンの返済費用」は、現在、賃貸物件にお住まいの方は、「家賃」と比べながら設定していくと良いでしょう。注意しなければならない点は、「ランニングコスト」は一定ではないところです。分譲マンションにお住まいの方は、「修繕積立金」が値上げした経験をしたことがあるかもしれません。「修繕積立金」は、新築時には低く設定されており、修繕計画により物件の築年数が経過すると上がっていく傾向にあります。管理費も改定される事がありますので、気をつけてください。

「イニシャルコスト」も「ランニングコスト」も、自分の収入から返済比率を正しく計算し、万が一、病気やけがで働くことができなくなったケースも想定することが大切です。

準備２　エリアを絞る

大まかな予算感が決まったら、中古マンションを購入したいエリアを決めていきましょう。

エリアを決めるときは、自分のライフスタイルに合った場所を選択することが大切です。
そして、小さなお子様がいる場合は、学校や治安の良さなどあらゆる面から住むエリアを見極めなくてはなりません。現在お住まいのエリアに住み続ける場合は、周辺環境を把握しているので、現在と変わらない生活を送ることができます。もし、現在とは異なるエリアに住む場合は、今よりも住みやすいエリアを選択することがおすすめです。例えば、「会社から近いところ」や「駅が近くなるところ」、「利便性が良いエリア」などが挙げられます。小学校に通う子供がいる場合は、転校させたくないとお考えの方もいるかもしれません。学区内の中古マンションを探すことや周りの学区から越境通学が可能かを確かめるようにしてください。

現在住んでいるエリアで不満に感じているところがあれば、書き出しておき、選ぶ際には避けるようにしましょう。

準備３　築年数について考える

一般的にマンションは、新築のときの価値が一番高く、だんだん低くなるものですが、築年数の浅い中古マンションの場合は、相場が変化し、新築の時より価格が上がっているという事もあります。築年数の選択によって、予算にも影響が出てきますので、先に考えておくと良いでしょう。

また、中古マンションの築年数とキッチンやトイレ、ユニットバスなどの設備は相関的な関係にあります。一度もリフォームなどがされていない場合は、築年数が経過していれば、設備が古いということです。これは、廊下などの共用部分にも同様のことが言えますが、大規模修繕がなされている場合がありますし、室内もリノベーションをしているところは最新の設備が揃っているケースもあります。自分の中でどこまでの範囲であれば許容できるのかをあらかじめ決めておくと良いかもしれません。

最後に、中古マンションの築年数で気を付けなければならない点は、「耐震基準」についてです。「耐震基準」とは、一定の強さの地震が起きても倒壊または損壊しない住宅が建築されるよう、建築基準法が定めている基準のことです。「旧耐震基準」や「新耐震基準」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか？「旧耐震基準」とは、1981年以前に建築確認申請が行われた建物のことです。現在は、「新耐震基準」となっており、基準の内容が異なります。「旧耐震基準」の中古マンションを選択する場合は、住宅ローンの審査が厳しい点や住宅ローン控除が利用できないなどの欠点があることを知っておきましょう。

中古マンション探しのテクニック

中古マンションを購入するための「準備」が完了したら、早速物件を探していきます。
おススメの中古マンション探しのテクニックは、「Web」や「アプリ」、「不動産会社」の3つです。
それぞれ詳しくご紹介します。

方法１　Web検索で探す

方法２　アプリで探す

人気の中古マンションは、すぐに売り切れてしまうので、スピード感が大切です。
情報をいち早く入手するときに、不動産会社などが運営する「アプリ」の使用が役立ちます。

多くのアプリでは、希望するエリアを登録しておけば、で新着物件が見つかった場合や気になる物件が値下がりしたときなど、「プッシュ通知」で受け取ることが可能です。

中古マンションを探すときには、Webサイトと併せて「アプリで探す」と効率よく進めることができるでしょう。

方法３　不動産会社に行く

中古マンションを取り扱う不動産会社には、全国に店舗がある「大手系」と地元密着型の「地場系」の2種類あります。

「大手系」不動産

エリアを問わず、情報を多く集めたい方は、「大手系」の不動産会社がおすすめです。
「大手系」の不動産会社は広いネットワークを持っているので、エリアを問わずとにかくたくさんの情報を集めたいという人に向いています。

「地場系」不動産

中古マンションの購入エリアが定まっている場合は、「地場系」の不動産会社がおすすめです。
「地場系」の不動産会社は、その地域に根ざしているので、周辺地域に関する確かな情報を入手することが可能です。特定の範囲に絞って中古マンションを探したい人に向いています。

「大手系」や「地場系」のどちらの不動産会社に行くとしても、信頼できる営業担当に依頼することが重要です。的確なアドバイスをしっかりくれる担当者を見つけることが中古マンション購入を成功させる近道と言えるでしょう。Moyo-Reno×Homeでは、物件探しからリノベーションまでをトータルでサポートいたします。資金計画などもお気軽にご相談ください。

まとめ

中古マンションを購入するときの、「適切な準備」と「効率的な探し方」を解説しました。

自分が納得のいく中古マンションを購入するためにもしっかりと準備し、効率よく進めていきましょう。