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中古マンション購入に諸費用はいくらかかる?内訳・支払時期などわかりやすく解説!

リノベーションコラム

中古マンションを購入するときは、物件の価格だけでなく、手数料などの費用を含めた金額で考える必要があります。今回は、中古マンション購入に諸費用がいくらかかるか、内訳や支払時期について解説します。

諸費用を抑えるポイントもご紹介しますので、将来的に中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

諸費用はいくらかかるの?

中古マンションを購入するときに必要な諸費用は、物件価格の約5%から8%と言われており、入居した後に納める税金や引っ越し費用も考慮すると、物件価格の約10%と考えておくと良いでしょう。一方で新築物件を購入するときの諸費用の目安は、3%から6%と言われています。
なぜ中古マンションのケースと諸費用の目安に差があるのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか?

中古マンションを購入するときの方が諸費用の割合が高い理由は、不動産会社の仲介手数料が必要になるケースが多いからです。新築の物件を購入するときは、不動産会社や住宅メーカーなどから直接購入するのが一般的でしょう。その際、仲介手数料は不要になります。
しかし、中古マンションの場合は、売主が個人になる場合が多いので、仲介業者が取引をお手伝いします。たとえ売主が不動産業者であっても、物件を探す際に仲介会社へ依頼した場合には、仲介手数料の支払いが発生します。

当社のリフォーム済マンションの場合、中古マンションを買取しリフォーム後に販売を行い、買主様と直接売買契約をいたしますので、仲介手数料がかかりません。このように中古マンションによって、購入方法が異なるため、自分の希望する中古マンションに仲介手数料がかかる、かからないという違いがあることを覚えておきましょう。

また、諸費用は現金で支払うというイメージをお持ちの方もいらっしゃると思いますが、諸費用も全額住宅ローンに組み込むことができる商品もありますのでご相談ください。

諸費用にはどのような費用が含まれるのか

諸費用の内訳は、税金や手数料などが含まれます。
不動産会社や保険会社、銀行、司法書士など数多くの会社の担当者と関わり、手続きに関する代行料金やサービスに対して費用を支払わなければなりません。その他にも、中古マンションを購入すると不動産取得税や固定資産税を納める必要があります。

諸費用に含まれる費用や手数料について

諸費用に含まれる費用や手数料についてお伝えします。

  • 融資事務手数料
  • 仲介手数料
  • 保証料
  • 火災保険
  • 団体信用生命保険料
  • 登記費用
  • その他清算金

融資事務手数料

諸費用の1つ目は、「融資事務手数料」です。
住宅ローンを組むときに金融機関に支払う手数料であり、費用は金融機関によって異なります。銀行のHPなどで確認する事ができます。

仲介手数料

2つ目は、「仲介手数料」です。
中古マンションの契約や決済、引き渡しの手続きなど取引に対する手数料で、不動産会社に支払います。
中古マンションの物件価格に3%+6万円(税別)と金額が決まっています。

保証料

3つ目は、「保証料」です。

住宅ローンを借りる際に、金融機関が指定する「保証会社」に支払う費用のことです。金融機関の多くは、保証会社による保証を義務付けています。万が一、ローン返済が一定期間以上滞った場合、いったん保証会社が金融機関に返済を行い、その後、保証会社に返済を行っていきます。
金額や支払い方法は金融機関によって異なり、一括して支払う場合は数十万かかりますが、住宅ローンの毎月返済額に上乗せして支払う方法も選択できます。

火災保険

4つ目は、「火災保険」です。
保険会社や保険の内容によって費用は異なりますが、住宅ローンを組むときに火災保険の加入が義務付けられています。

団体信用生命保険

5つ目は、「団体信用生命保険」です。

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りる人が対象の生命保険のこと。ローンを借りた人が、返済途中に死亡した場合(または所定の障害状態になった場合)、保険金がローンの残債の返済に充てられ、それ以後の返済は不要になるという仕組みです。
民間の住宅ローンは加入が義務付けられており、ローン金利に含まれていることが多いので、返済と別途で支払う必要はありません。

登記費用

6つ目は、「登記に関する費用」です。
物件に関する所有権の移転やローンの抵当権設定を登記手続きを代行依頼するための司法書士への手数料です。物件の案件により費用が変わります。

管理費や修繕積立金などその他の費用

最後に「管理費や修繕積立金」です。
マンションを管理したり、修繕したりするために、毎月支払う費用であり、マンションによって費用は異なります。 これらは、売主様と日割りで清算するケースが多く、駐車場や町内会費などその他マンションに係る費用も一緒に支払う事があります。

諸費用に含まれる税金について

諸費用に含まれる税金についてお伝えします。

  • 固定資産税/都市計画税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 登録免許税

固定資産税/都市計画税

諸費用の税金の1つ目は、「固定資産税/都市計画税」です。
税金の金額は土地や建物の評価額によって決まり、毎年納めなければなりません。

都市計画区域内に不動産を所有している人に毎年課される税金が「都市計画税」です。

これらは、物件の引き渡し時に売主と清算することとなります。

不動産取得税

2つ目は、「不動産取得税」です。
不動産を取得した人は、購入後に一度だけ納めなければなりません。

印紙税

3つ目は、「印紙税」です。
売買契約やローン契約など契約手続きのときに印紙を貼り、税金を納めます。

登録免許税

4つ目は、「登録免許税」です。
抵当権設定登記や所有権移転登記など登記の登録で課される税金です。
抵当権設定登記は、融資金額で決まり、所有権移転登記は土地や建物の評価額に応じて決まります。

諸費用の内訳について詳しく解説しましたが、費用の金額には差があるので、自分が希望する中古マンションを購入するときはしっかりと確認しましょう。

諸費用の支払い金額と支払い期限

中古マンションの取引は、契約してから決済や引き渡しまでの間に約1ヶ月くらいかかります。この期間に中古マンションの買主は、住宅ローンの審査を受け、売主はお部屋を引き渡す準備をするのですが、諸費用の支払いがいつ発生するのかわからないと不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか?

一般的に金銭の授受が発生するのは決済のタイミングです。
契約時に支払う諸費用としては、手付金や売買契約の印紙税、仲介手数料などがあります。
諸費用の支払い時期を「売買契約時」や「決済時」、「引き渡し後」の3つに分類し、支払いの期限や金額についてお伝えします。
また、物件を購入した後も継続して支払わなければならない諸費用についても解説します。

物件を購入した後は、「管理費・修繕積立金」や「固定資産税・都市計画税」、「住宅ローンの返済」を支払う必要があります。

支払う時期売買契約時決済時引き渡し後
諸費用・手付金(物件価格の10%が多い)
・売買契約の印紙代(売買価格による)
・住宅ローン契約時の印紙代(契約方法による)
・物件残代金
・清算金等
・仲介手数料
・司法書士への報酬と
 登録免許税
 
・不動産取得税(0円から数十万円) 
・リノベーション費用
・引っ越し費用

諸費用の内訳や税金の計算は難しいですが、概算で物件価格の10%と覚えておくと安心です。

金額の内訳は?3000万円の中古マンションを購入した場合

例として評価額面どおり3000万円の中古マンションを自己の居住用として購入した場合の諸費用の内訳を見ていきましょう。

・土地評価額2,000万円
・建物評価額1,000万円(1998年築)
・土地の持ち分80㎡

3000万円の中古マンションを購入した際にかかる手数料

手数料内訳
融資事務手数料33,000円が主流(金融機関ごとに異なります)
仲介手数料105万6,000円(3,000万円×3%+6万円に消費税を足す)
保証料約60万円(借入額に保証料率をかけて計算。金融機関によって異なりますが、相場は2%が多い)
火災保険料約10万~(最長5年一括払い。契約内容により異なります)
団体信用生命保険料ローン金利に含めれることが多い
登記手数料約10~15万円(所有権移転、抵当権設定等案件による)
管理費・修繕積立金、その他費用清算金約3万~5万円

3000万円の中古マンションを購入した際にかかる税金

税金内訳
固定資産税土地も建物も標準税率は1.4%ですが、土地は軽減措置で200㎡までの部分は1/6、200㎡を超える部分は1/3です。
土地の持ち分が80㎡のため、2,000万円×1/6×1.4%で約4万6,000円となり、建物は1,000万円×1.4%で14万円となります。
都市計画税土地も建物も標準税率0.3%ですが、土地は軽減措置で200㎡までの部分は1/3、200㎡を超える部分は2/3です。
土地の持ち分が80㎡のため、2,000万円×1/3×0.3%で2万円となり、建物は1,000万円×0.3%で3万円となります。
不動産取得税土地も建物も税率3%ですが、一定の要件を満たす中古住宅については特例が適用されます。
この場合、土地も建物も0円です。
印紙税不動産売買契約には現在特例措置があり、印紙税は3万円です。一般的な住宅ローン契約は2万円です。
登録免許税所有権移転の際、軽減措置により土地は2,000万円の1.5%で30万円、建物は1,000万円の0.3%で3万円、抵当権の設定登記は3,000万円の0.1%で3万円です。

これらの金額を合計すると、約270万円となります。

物件価格の10%程度、というのが理解できますね。

住宅ローンで諸費用も借り入れできる?

住宅ローンで諸費用を借入することも可能です。
しかし、住宅ローンを組むためには、審査に通過しなければなりません。諸費用を住宅ローンに組み込むと、その分、返済する費用も多くなります。当然住宅ローンには利息の支払いもかかるので、諸費用は現金で準備する人が多いです。

諸費用をなるべく抑えるポイント

諸費用をなるべく抑えるポイントは、「仲介手数料がかからない方法で購入」や「引っ越し費用を抑える」、「税金の軽減がある物件を探す」ことです。引っ越し費用を節約すると費用を抑えられます。また売主から直接中古マンションを購入すると、仲介手数料が必要ありませんが、面倒な手続きや不当な事案が起こりうる可能性もありますので、やはり安心できる仲介業者に購入を依頼しましょう。

減税がきちんと受けられるマンションを選ぶことも大切です。

中古マンションの取り扱いが1000件以上のMoyo-Reno×Homeでは、ご購入のご相談を無料で行っています。お気軽にお問い合わせください。

まとめ

中古マンションを購入するにあたって、諸費用の内訳や支払時期について解説しました。
諸費用は、中古マンションを購入するときだけでなく、購入後も継続して支払いをしなければならない費用があります。
中古マンションによって諸費用の金額は異なるので、費用の詳細が知りたい、ご不明な点などがございましたら、Moyo-Reno×Homeまでお気軽にお問合せください。

よくある質問

A.現在、不動産取得税は軽減措置がございます。
固定資産税は、物件の評価額によります。
資金計画作成時には概算をお伝えします。

A.4月1日を起算日とし、前所有者様と物件引渡日により清算いたします。
毎年4月には本年度分の課税通知が届きます。

A.通常、頭金は物件価格の2割と言われていますが、0円でも住宅ローン利用が可能です。
諸費用につきましては、現金のご用意が必要です。
銀行さんによっては、諸費用を含めた住宅ローン商品もあります。

お電話でのお問い合わせはこちらから

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