中古マンション購入時の住宅ローンの注意点とは？審査基準や住宅ローン控除も解説！

中古マンションの購入時に住宅ローンを借りることができるか不安に思われている方は多いです。
今回は、中古マンション購入時にローンを借りるときの注意点を詳しく解説します。

審査基準や住宅ローン控除についてもお伝えするので、中古マンションの購入を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

中古マンション購入時の物件費用以外にかかるお金

中古マンションを購入するときは、中古マンションの物件価格以外にも費用がかかります。
そのため、中古マンション購入の予算を決めるときは余裕を持つことが重要です。

中古マンションの物件価格以外の費用は、「手数料」や「税金」などが挙げられます。
「手数料」としては、中古マンションの契約や引渡し手続きを行ってくれるために支払う「仲介手数料」や所有権の移転など「登記に関する手数料」が必要です。
中古マンションによっては、マンションを管理したり維持したりするための「管理費」や「修繕積立金」を清算することもあるでしょう。

また、中古マンションを購入すると、税金を納めなければなりません。
土地や物件には「固定資産税」が課され、毎年納めることになります。
都市計画区域内に物件を所有している人は、「都市計画税」も必要です。
中古マンションを購入した人は「不動産取得税」、登記の登録で課される「登録免許税」なども納めなければなりません。

後述で詳しく解説しますが、住宅ローンを借りるときにも必要な手数料や税金があります。

一般的に不動産は住宅ローンを借りて購入することになります。
中古マンションの購入時に住宅ローンを組むことができるのか、注意点などを詳しく見ていきましょう。

住宅ローンは中古マンション購入時にも組める

手付金も借り入れ可能？

「手付金」とは、中古マンションの売買契約時に買主が売主に対して支払うもので、売買契約後に買主都合でキャンセルする場合、「手付金」は戻ってきません。

「手付金」は通常、物件価格の10％か100万円としているため、一旦は現金で支払いができても住宅ローンに組み込みたい方もいるでしょう。
住宅ローン自体が物件価格の110％まで借入できる金融機関が多く、借り入れができないわけではありません。

築年数による住宅ローンの制限がある

中古マンションを購入するときは、築年数による住宅ローンの制限があります。
例えば、「借入金額」や「返済期間」に関する制限が挙げられます。
中古マンションを購入するときに、必ずしも自分が希望する「借入金額」すべてを借りることができる訳ではありません。
万が一、住宅ローンを借りた人が返済できなくなったとき、金融機関は担保にした物件を競売にかけるなどして貸したお金を回収します。
物件の価値が低いと貸したお金すべてを回収できない可能性があるでしょう。
そのため、回収できなくなるリスクを想定して制限をかけます。
他にも中古マンションの住宅ローン借り入れの際、「返済期間」にも制限を設けています。
住宅ローンの返済期間は、一般的に35年ですが、中古マンションの築年数によっては、35年の住宅ローンを組むことができない場合もあります。

中古マンションの造りは、鉄筋コンクリート造の物件が多いです。
これらの物件は、「法定耐用年数」と呼ばれる、建物を使用できる期間が47年と法律で決まっています。そのため、金融機関によっては、法定耐用年数の残りの年数を超える期間での設定が難しいとされています。

利用する金融機関によって、基準がまちまちですので物件資料などを持って窓口で相談してみましょう。

住宅ローン審査に通りにくい中古マンションの特徴

中古マンションは、担保としての価値が低い物件は住宅ローン審査に通りにくくなってしまいます。
特に、「旧耐震基準の中古マンション」や「借地権付きマンション」は注意しなければなりません。
耐震基準には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」があります。
「旧耐震基準」とは、1981年6月以前に建築確認をされた物件で、震度5の地震が発生した時に倒壊しないことを基準としています。

それに対して、「新耐震基準」は1981年6月以降に建築確認された物件です。
震度5の地震が発生したときに建物が損傷せず、震度6の地震が発生したとしても倒壊しない基準が設けられています。

自分が購入を希望する中古マンションが「旧耐震基準」か「新耐震基準」なのか、わからない方もいらっしゃるのではないでしょうか？

これは、中古マンションの建築確認の日付を確認する必要があります。

築年月日とは違いますので、注意が必要です。わかりにくい時は、物件の担当者に聞いてみましょう。
金融機関によっては、中古マンションが旧耐震基準の物件はそもそも融資を行わない可能性もありますので覚えておくと良いでしょう。

「借地権付きマンション」とは、土地には別に所有者がいて、借りた土地の上にマンションが建っています。
土地の担保がつかない分、「借地権付きマンション」の価値は低くなります。
また、「借地権付きマンション」を住宅ローン組んで購入する場合には、土地の所有者の許可や新たな契約まき直しなどが必要になります。

住宅ローンを組む際に必要な費用

事務手数料

住宅ローンを組む際に必要な諸費用の一つ目は、「事務手数料」です。
住宅ローンを組むときに金融機関に支払う手数料であり、費用は金融機関によって異なります。銀行のHPなどで確認する事ができます。

保証料

二つ目は、「保証料」です。
住宅ローンを借りる際に、金融機関が指定する「保証会社」に支払う費用のことです。金融機関の多くは、保証会社による保証を義務付けています。万が一、ローン返済が一定期間以上滞った場合、いったん保証会社が金融機関に返済を行い、その後、保証会社に返済を行っていきます。
金額や支払い方法は金融機関によって異なり、一括して支払う場合は数十万かかりますが、住宅ローンの毎月返済額に上乗せして支払う方法も選択できます。ネット銀行で住宅ローンを組むにあたって保証会社を利用する場合は、保証料を上乗せした金利が設定されます。

火災保険

三つ目は、「火災保険」です。
保険会社や保険の内容によって費用は異なりますが、住宅ローンを組むときに火災保険の加入が義務付けられています。必ずしも銀行に勧められた商品に加入する必要はありません。

団体信用生命保険

四つ目は、「団体信用生命保険」です。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りる人が対象の生命保険のことです。
ローンを借りた人が、返済途中に死亡した場合（または所定の障害状態になった場合）、保険金がローンの残債の返済に充てられ、それ以後の返済は不要になるという仕組みです。
民間の住宅ローンは加入が義務付けられており、ローン金利に含まれていることが多いので、返済と別途で支払う必要はありません。

印紙税

五つ目は、「印紙税」です。
売買契約やローン契約など契約書類に印紙を貼り、税金を納めます。

中古マンションを購入した際に、一定の期間にわたり居住の用に供した年に応じて所得税から控除できるのが、住宅ローン控除です。

控除を受ける際には、いくつかの要件を満たす必要があります。
どのような要件があるのかを見ていきましょう。

中古マンション購入時の住宅ローン控除

中古マンションを取得し要件を満たすと住宅ローン控除が適用されます。
住宅ローン控除は要件が改正される部分が多々あります。改正後の内容と共にお伝えするので、参考にしてみてください。
中古住宅を取得し住宅ローン控除を受けるためには、原則として2021年末までに住宅を購入し、入居しなければなりませんでした。
しかし、改正後は4年延長され、2025年末まで住宅を購入して入居した方は住宅ローン控除を受けることが可能になりました。
控除率は残念ながら引き下げられ、年末時点での借入残高×0.7%で計算され、所得税とその年分の所得税額を控除した残額が翌年の個人住民税から控除されます。
住民税から控除される範囲は「その年の所得税の課税所得金額等の5％（最高97,500円）」が控除限度額となります。

住宅ローン控除が適用される期間は、物件によって異なります。
一般の中古マンションは10年ですが、不動産会社が買取し、一定のリフォームを施工して販売する場合には13年になります。ただし、一部要件が一般の住宅と異なりますので注意が必要です。事前に販売業者へ住宅ローン控除の条件を満たした物件なのかを確認しましょう。

中古マンションの築年数による要件が撤廃された点も改正後の大きな特徴です。
改正前は、耐火建築物は築25年以内、非耐火建築物は築20年以内でなければ、控除を受ける際に耐震の証明が必要でした。控除を受けられない物件もありました。
しかし、改正後は、1982年以降に建築されており、新耐震基準を満たした中古マンションは築年数に関わらず、住宅ローン控除を受けることができるようになりました。

1981年以前の中古住宅には、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。

中古マンションを購入し、住宅ローン控除を受けられる要件をまとめてみました。これらの要件を満たしていても控除が受けられないケースもありますので、ご注意ください。

・中古住宅を取得し、2009年1月1日から2025年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。 ・控除を受けようとする人自身が住宅の引渡日から6ヶ月以内に、居住すること。 ・居住用と居住用以外の部分があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。（この場合には居住用の部分のみが控除の対象となります） ・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2000万円を超えないこと。 ・対象となる住宅の床面積が50㎡以上 であること。 ・対象となる住宅に対して、住宅ローンの返済期間が10年以上にわたること。 ・居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと。

中古マンションの購入を検討されている方で住宅ローン控除を受けたい方は、要件を満たしているか確認が必要です。改正されている内容もあるので、しっかりと確かめることをおすすめします。

中古マンションの取り扱いが１０００件以上のMoyo-Reno×Homeでは、ご購入物件のご相談を無料で行っています。お気軽にお問い合わせください。

まとめ

中古マンション購入時にローンを借りるときの注意点について詳しく解説しました。
中古マンションの購入も住宅ローンを組むことが可能です。
金融機関によっては、諸費用やリノベーション費用など借入金に含めることができるケースもあります。
住宅ローンを組むときは、将来のライフスタイルを見据えた上で資金計画を立てるようにしましょう

Moyo-Reno×Homeでは物件のご相談に加えて、住宅ローンのご相談もお受けしておりますので、お気軽にお問合せください。