物件選びのプロが教える！リノベに最適な中古マンション物件の選び方５つのポイントとは？

中古マンションを購入してリノベーションをしたいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか？
しかし、全ての中古マンションでリノベーションができるとは限りません。
中古マンションによっては、リノベーション工事が難しい構造や、物件によっては管理規約で禁止されている場合もあります。

今回は、リノベーションをするときに最適な中古マンションの選び方を5つご紹介します。
自分が希望するリノベーションを叶えるためにも、ぜひ参考にしてみてください。

ポイント1　「構造壁」を確認

マンションの構造壁には、「ラーメン構造」と「壁式構造」があります。

「ラーメン構造」は、垂直方向の柱と水平方向に繋がる梁で建物が構成されています。
柱と梁のフレームで建物が支えられているので、建物の構造に影響しなければ、基本的に取り外しや移動ができます。
つまり「ラーメン構造」の場合は、壁を取り払ってワンルームのようなお部屋にする、間仕切り壁を移動して壁の位置を変えるなど、おおがかりな間取り変更の自由度が高くなります。

一方の「壁式構造」は、柱や梁の枠組みの代わりに「壁」という面で建物を支える構造です。耐力壁を使って壁と床を接合し頑丈な建物を作っているため、重要な構造上取り払うことはできません。

そのため、「壁式構造」の中古マンションでリノベーションをするときは、間取りを決めるにあたって、壁の位置に左右されてしまうケースが出てきてしまいます。

通常、6階建て以上の高層マンションは「ラーメン構造」が採用されており、5階建て以下の中低層マンションは「壁式構造」が多い傾向にあります。

築年数が経過しているマンションは、お部屋が壁で区切られていることが多いので、間取りの変更が可能かどうかは、リノベーションをお考えの方にとって重要な要素になるでしょう。

検討中の中古マンションの構造壁を自身で見分けるのは難しいので、リノベーション会社に確認するようにしましょう。
中古マンションの取り扱いが１０００件以上のMoyo-Reno×Homeでは、ご購入物件の調査も行っています。

ポイント2　配管経路の確認

キッチンの位置やお風呂場の位置など水回りの場所をリノベーションしたいと思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか？
配管の位置によっては、水回りの場所の移動が難しいケースもあるので、中古マンションの間取りを変更するときは、配管経路の確認も重要です。

配管は、見た目ではわからないため、構造壁と同様、リノベーション会社にて現地調査をする必要があります。

また、リノベーションをするときは、「パイプスペース」の位置も重要です。
「パイプスペース」は、マンションの見取り図では「PS」と表記され、上下水道やガス管などの配管が通る空間です。
このパイプスペースが、お部屋の中央寄りにある場合は、リノベーションに制約が出るため、注意が必要です。

ポイント3　耐震性を確認

建築基準法で定められた耐震基準には、「新耐震基準」と「旧耐震基準」があります。
1981（昭和56）年6月1日以降は「新耐震基準」となり、それより以前は「旧耐震基準」になります。
「旧耐震基準」の中古マンションでも、耐震改修を行い、耐震性を高めた物件も存在します。

また、「新耐震基準」であれば、必ずしも安全とは限りません。
地盤の状態によっては、危険な可能性もあるでしょう。

自然災害は地震だけではありません。
地震に加え、水害や土砂災害のリスクもハザードマップを活用して確かめるようにしてください。
ハザードマップは、各自治体のホームページなどで調べることが可能です。

Moyo-Reno×Homeでは、物件ご購入時にハザードマップによる浸水実績や危険予想などをきちんとご説明申し上げます。

ポイント4　管理規約による制約はないか

中古マンションによっては、管理規約による制限でリノベーションにルールを設けているケースがあります。
管理規約は、マンションの住民が快適に過ごせるように定められており、遵守しなければなりません。

独自のルールを設けている中古マンションも少なくなく、例えば、「トイレやキッチンなど水回りの移動は禁止」、「フローリングへの変更は禁止」、「配管の交換は禁止」などのルールがある場合もあります。その他にも、リノベーションが可能でも、「建材の種類や色が指定されている」、「工事業者は管理組合が指定したところ」と決まっている場合もあります。

中古マンションをリノベーションする前に、いつどのようなリノベーションをするのかを申請し管理組合に承認してもらう必要があります。
管理規約に従わなかったり、許可を得ずにリノベーションを行ったりすると、原状回復を求められるなどトラブルに発展するケースもゼロではありません。

自分が気に入った中古マンションが見つかったら、管理規約を確認してリノベーションができるかどうか、リノベーションの制約がないかを調べることをおすすめします。

Moyo-Reno×Homeでは、ご購入時に管理会社へ問い合わせを行い、現在までに承認されなかった工事が無かったか、などもお調べしてお伝えしています。

ポイント5　マンションの維持管理は適切か

共同住宅であるマンションでは、共用部分の管理がきれいに保たれているか、気になりますよね。
中古マンションの共用部分の維持管理は、管理組合の役目のため、管理組合の意識が高い場合は共用部分がきれいな傾向にあります。

中古マンションの維持管理を確認する方法は、内見を行うことです。
内見時にどのような点に注目したら良いかわからない方もいらっしゃるのではないでしょうか？
内見時に以下のようなポイントを実際に確認すると良いでしょう。

内見時に確認するべきポイント

中古マンションの共用部分の維持管理に加えて、長期修繕計画や修繕履歴も確認しておくのも良いでしょう。
修繕履歴を確認することで、過去に適切な修繕が行われていたかどうかがわかりますし、長期修繕管理計画ではこれからどのような修繕を行う予定なのかも確認できます。そのような記録が残されているということは、管理に対する意識が高いマンションだという指標にもなります。

長期修繕計画や修繕履歴は管理規約と一緒に不動産会社に手配を依頼すると良いでしょう。

お買い得なリノベーション向き物件とは

お買い得なリノベーション向き物件のポイントは、「築年数が25年以上の物件」、「リフォームやリノベーションをしていない物件」です。

築年数が25年以上の物件

新築物件や築年数の浅い物件は人気があり、価値は高いですが、25年を経過するまでの期間で徐々に資産価値が下落していくと言われています。
一方で「築年数が25年以上の物件」は新築マンションと比較すると、資産価値の下落幅が緩やかな傾向にあります。価値が安定していれば、将来、購入時とほぼ同じような価格で売却することも可能かもしれません。
また、マンションは立地の良いところから建てられるため、駅から近いなど利便性の高いエリアでお探しの場合は、中古マンションの方が物件数が多い傾向にあります。
そのため、新築マンションよりも中古マンションの方が、資産価値、立地条件の面からお買い得と言えるでしょう。

リノベーションをする前の物件

販売される前にリノベーションやリフォームをした物件は、当然ながら物件の販売価格にその費用が加算されています。
リノベーションの予定がないのであれば、多少高くても設備や内装が新しい物件の方が良いかもしれませんが、中古マンションを購入してリノベーションを行おうとしている人にとっては、割高になってしまいます。

そのため「リフォームやリノベーションをしていない物件」は、お買い得な物件と言えるでしょう。

まとめ

リノベーションするときに最適な中古マンション物件の選び方を5つご紹介しました。
中古マンションのリノベーションは、自分の住みやすい空間にできる点が魅力的です。
しかし、中古マンションによって、構造や配管経路、管理規約が異なるため、自分が希望するリノベーション工事が必ずしもできるとは限りません。

自分が希望するリノベーションが決まっている場合は、中古マンションを購入するときに、希望するリノベーションができるかどうかリノベーション会社や不動産会社に確かめることをおすすめします。

リノベーション可能な中古マンションをお探しの場合は、中古マンションの取り扱いが１０００件以上のMoyo-Reno×Homeまでお気軽にお問合せください。