中古マンション購入の失敗例を一挙まとめてみた！17個の事例

中古マンションは新築マンションと比較して安く購入できる傾向にあります。中古マンションを購入してリノベーションしたいという夢をお持ちの方もいるでしょう。

中古マンションを購入して後悔しないように失敗例から学ぶ必要があります。

今回は、資金・税金に関する失敗事例や設備に関する事例、住環境に関する事、リフォーム・リノベーションに関する失敗事例をそれぞれご紹介します。

また、失敗しないための対策もお伝えするので、ぜひ参考にしてみてください。

資金・税金に関わる失敗事例

購入後に資産価値が下がってしまった

将来的に中古マンションを売却を考えている場合、資産価値に着目する人が多く、購入後に資産価値が下がってしまったと失敗するケースがあります。

売ることも貸すこともしない中古マンションであったとしても、管理費や修繕積立金などの維持費は支払い続けなければなりません。

中古マンションの資産価値は、一般的に築年数が経つほど下がり、築年数が6年以内だと新築マンションの約10％、築年数が15年程になると20％以上値下がりするといわれています。
築年数20年以上の中古マンションは資産価値の変動幅が小さくなります。

好立地な条件の中古マンションや、管理が行き届いているマンションなど、資産価値が下がりにくい中古マンションを選ぶのがポイントになります。

相場より高い価格で購入してしまった

中古マンションを選ぶときに間取りなどの条件に着目してしまい、相場より高いマンションを選んでしまったと後悔する人がいます。

中古マンションの販売価格は一般的にエリアの相場に基づいた価格設定がされていますが、中には相場よりも高額な中古マンションもあります。

相場より高い価格で中古マンションを買ってしまわないための対策は、エリアの相場を知ることが大切です。
中古マンションの相場は、築年数や広さなど同じくらいの条件のマンションで調べるようにしましょう。

ローンが支払えなくなってしまった

突然仕事を失ってしまったり転職をしたりして、収入が下がり今まで通りにローンを支払えなくなる事があります。

中古マンションを購入するにあたって、もしローンが支払えなくなってしまったら、売却せざるを得ず住めなくなる可能性があります。

そうならないためにも、資金計画を立てることが重要です。
住宅ローンを組むときは、資金に余裕を持って行うことも大切です。

住宅ローン減税（控除）が適用にならなかった

住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて住宅を取得した場合、年末の住宅ローン残高の0.7%相当額が、所得税から最大13年間（既存住宅は10年間）控除される減税制度です。

住宅ローン控除を利用するつもりが、確認してみたら条件を満たしておらず、住宅ローン減税が利用できなかったという失敗例があります。

住宅ローン減税を利用するためには、その条件を満たしているかどうかを確認しなければなりません。特に、中古マンションは築年数が経過している物件が多いので、耐震基準の条件を満たしているか、しっかりと確認するべきポイントとなります。

入居後に修繕積立金が増えてしまった

通常、マンションは築年数が10年～15年を目処に大規模な修繕工事が行われます。この修繕費用に備えるため、毎月修繕積立金が徴収され、築年数が経過するにつれ、修繕積立金の額も高くなるのが一般的です。

修繕計画は5年ごとに見直すことが理想とされています。大規模修繕工事の際に積立金の値上げが行われることもあります。つまり、購入時より修繕積立金額が高くなる可能性があるため、注意が必要です。
修繕計画に乗っ取って積立金の上り幅を決めていることが多いので、長期修繕計画書を確認しておいた方が良いでしょう。

マンションの決算時には収支計算書が作成されていますので、修繕積立金の全体的な徴収状況を確かめておくと良いでしょう

また、修繕積立金は、毎月のローンとは別に支払うため、高額な場合は生活を圧迫することがあります。修繕積立金等の支払いも考慮して、無理のない支出ができるように計画しましょう。

設備に関わる失敗事例

事故物件だと知らずに買ってしまった

事故物件とは、過去に人が亡くなっていて、宅地建物取引業者が買主や借主に対して告知すべきがある物件のことを指します。

「告知義務」があるため、知らずに購入することは少ないのではないかと考えがちですが、不動産会社によって事故物件の定義が曖昧な点もあるので、必ずしも中古マンションが事故物件かどうか教えてもらえる訳ではありません。

不動産会社へ直接聞く、不動産会社から管理会社へ調査してもらう、周辺への聞き込みやWebサイトで調べるなどの対処をすると正確な情報を得られるでしょう。

配管から水漏れしてしまった

中古マンションに入居してから漏水してしまうケースもあります。
配管は目には見えない部分なので、築年数がかなり経過している物件を購入する際に注意した方が良いでしょう。

マンションの共有部分の配管は管理組合にて管理されています。必要なメンテナンスを定期的に行うため、管理組合が適切に管理しているか購入前に確認することをおすすめします。

一方、専有部分、つまり室内の配管による漏水等が生じた場合は所有者の自己負担です。配管交換には床を剥がす必要があるため、入居前のリフォームやリノベーションのタイミングで工事をすると、長期的に見てお得になることがあります。

各階層ごとの特徴を知らずに購入してしまった

マンション購入後の後悔の一つに、選んだ階層に関するものがあります。それぞれの階層における欠点について知っておくことが重要です。

低層階、特に1階や2階に住む場合、下に住戸がないため冬は冷えて暖房費がかかるという事があります。また、築浅のマンションでは、建物が完成してから数年間はコンクリート内の水分が放出される傾向があるため、湿度が高くなることも考えられます。

逆に、最上階は、屋上に日差しが当たるため、夏に部屋が暑くなることがあるといわれます。

階による特徴は、住んでみて初めて気づくことがあるため、中古マンションを購入してから後悔する人も多いようです。また、日当たりについてもそれほど重要視しないつもりでも、実際に住んでみると大切な要素であることに気づくことがありますので、注意が必要です。

旧耐震基準の物件だった

内装が美しく、立地条件も良く、さらに手頃な価格のマンションを見つけたと喜んでいたら、その物件が旧耐震基準で建築されたマンションだと判明することがあります。

耐震基準とは、建物が地震の揺れに耐えられるかどうかを測る基準です。現在の新耐震基準は1981年6月に導入されており、それ以前に建築された物件は旧耐震基準に従っています。

日常生活では、耐震基準はあまり大きな問題となることはありません。
旧耐震基準であっても、必ずしも大きな地震に耐えられないわけではありませんが、地震が発生すると建物だけでなく、命に関わる重大な問題となることがあります。

旧耐震基準の物件であっても、耐震補強がしっかりと施されているものもあります。そのため、必ず耐震性を確認するようにしましょう。

管理体制が悪かった

マンションを購入する際には、「マンションは管理を買う」と言われるほど、管理状況を確認することが重要です。特に中古マンションの場合、比較的劣化が進んでいるため、管理組合が機能しているかを確かめることは非常に重要です。

よくある失敗例としては、入居後すぐに大規模修繕が始まり修繕費を追加徴収されたケースや、リノベーション済みのマンションで物件価格が安い点に惹かれたが、購入してから修繕積立金の値上げを要求されるというケースがあります。

管理体制を確かめるためにも、管理に係る調査報告書という管理会社もしくは管理組合が発行する書類があるか仲介業者に聞いてください。この調査報告書には管理費や積立金の値上げの予定の有無や、管理組合の借入金などが記載されています。マンション購入の契約前には重要事項説明がありますので、しっかりと確認しましょう。

住環境に関わる失敗事例

通勤・通学のシミュレーションをせずに失敗

住環境におけるよくある失敗の一つは、職場や子供の学校へのアクセスが不便で後悔する事です。
転勤や遠くの学校に通うことになってしまったなど予期せぬ事態に陥る可能性はゼロではありません。他にも、子供の成長に伴いマンションの間取りが手狭になり、早々に買い替えを検討する方もいます。

このような通勤や通学の不便さを感じることは、住んでから何年か経った後によく起こります。そのため、マンションを購入する前に、まずは自分たちのライフプランをしっかりと考えることが重要です。

不動産会社には、多くの場合、ファイナンシャルプランナーの資格を持った方がいます。そうした方に相談することで、大まかなライフプランを立てることができます。

とはいえ、計画を立てても思い通りにいかないことがあるため、マンション選びの際には、中古で資産性が高く、売却しやすいマンションを選ぶことも大切になってくるでしょう。

目の前に大きな建物が建設されて日当たりが悪くなった

日当たりが良いと思って中古マンションを購入したけれど、目の前に大きな建物が建設されて日当たりが悪くなることも考えられます。

建物の前に立ちはだかる他の建物によって日光が遮られると、昼間は電気を使わないと暮らせないことがあります。その結果、電気代も増えることになります。これらのトラブルを避けるためには、購入前に慎重に調査する必要があります。

購入予定の物件が所在する地域の用途区域についても、必ず確認しておくようにしましょう。特に、近隣の用途地域が、物件の用途区域よりも緩い場合は、将来的に高層ビルやマンションが建てられたりすることがあります。

用途区域に関する詳細な情報は、地域のHPなどで検索することができますが、事前に不動産会社や担当者に確認することをおすすめします。

管理規約の確認が甘かった

「管理規約」とは、各マンションの住民によって構成される管理組合によって定められたマンション内のルールのことです。日々のマンションでの生活に影響する、重要な要素であるため、必ず確認しておく必要があります。ただ、確認を怠ってしまい失敗することもあるため注意が必要です。

例えば、「ペットを飼いたかったが、管理規約で禁止されていた」「リフォームを考えていたが、実は制限があった」といった事例があります。

管理規約の変更は、区分所有者の4分の3以上の承認が必要であるため、実際に変更することは難しいとされています。

管理規約の確認不足で失敗しないためにも、以下のポイントをチェックしておくとよいでしょう。

• 共用部分と専有部分の区別が明確に定められているか
• 専有部分をリフォームやリノベーションする場合、制限はないか
• 管理規約に付随している施設の使用細則について
• 管理費や修繕積立金の算出方法が適正かどうか
• 管理規約上の禁止事項について

音が異常にうるさい（隣人や道路、鉄道など）

マンションを購入後、騒音や隣人トラブルに巻き込まれるなどの問題を抱え、売却を検討されるという例もあります。

マンションは一戸建てとは異なり、集合住宅であり、隣人との距離が近いため、トラブルが生じる可能性が高い特性を持っています。一旦トラブルが生じると深刻な問題となり、売却を検討することになります。

中古マンションを購入した後に近隣で都市開発が始まる場合があるため、不動産会社に周辺の開発計画について確認し、把握することをお勧めします。

このような失敗を防ぐために、日常的に生活する時間帯に物件の内覧をすることをおすすめします。内覧時と実際の生活時間帯が異なると、そこでの生活を想像することはできません。そのため、昼間は仕事で不在がちな方は、平日の夜や週末の昼間など、時間帯を変えて周辺環境を確認することをおすすめします。

中古マンションを購入する際には、いくつか比較対象になる物件の内覧を行い、視点を養うと良いかもしれません。

このようにすることで、失敗しない中古マンションの購入が可能になります。

リフォーム・リノベーションに関わる失敗事例

リノベーション費用が思っていた以上に高くなってしまった

中古マンションを購入した後、リフォームやリノベーションを考えている方にありがちな失敗例は、「設備をグレードアップしすぎたため、新築で購入した場合よりも高くついてしまった」という例です。

内装を自分好みに変えることができると考えて、熱意をもってリフォームを進めた結果、リフォーム費用と住宅ローンの両方の支払いが困難になる場合も少なくありません。

物件の広さや目的によって、リフォーム費用は変わるため、あらかじめ条件を設定して、リフォーム費用の準備をしておくことが重要です。

また、中古マンションを購入し、同時にリフォームを行いたい場合、「リフォーム一体型ローン」を利用することができます。

通常、住宅ローンとは別にリフォームローンを組みますが、リフォームローンは借入期間が短く、金利も高いため、毎月の返済額が高くなりがちです。そこで、リフォーム一体型ローンを利用すると、住宅ローンと同じ返済期間・金利でリフォーム費用を借り入れることができます。

これにより、一時的な出費を抑えることができます。ただし、お借入れには条件もございますので、取り扱い銀行等へのご相談が必要です。

そもそもリノベーション不可物件だった

中古マンションによっては、リノベーション不可物件だったという失敗事例があります。

中古マンションを購入後に、リノベーションを希望する場合、建築上の観点から物件を調査する必要があるため、リノベーション工事を行うことができる業者に相談することをお勧めします。不動産会社によっては、リノベーションに関する知識を持っておらず、購入後に望んでいたリノベーションが実現できないことに気づくことがあります。

リノベーション業者に相談する他には、設計図面を確認することもお勧めです。
設計図面は、管理組合または管理会社が保有している場合が多く、天井や床の仕上げ方、配管の配置などを確認することができます。

間取り変更ができない構造だった

マンションには、壁式構造とラーメン構造の2つの構造があります。

例えば、フルリノベーションで間取りを変更したい場合、壁式構造のマンションは壁で建物を支えているため、壁自体を動かすことができません。つまり壊すことができない壁が存在します。そのため、間取りを変更することができません。また、水回りの位置を変更できるかどうかは、配管が床スラブ下（躯体コンクリート内）にあるか、床スラブ上にあるかで交換方法や難易度が異なります。

リノベーションを考えている場合は、購入前に間取りやプランの概要を決め、「プランが本当に実現可能かどうか」を物件選びの観点に加えることが重要です。

中古住宅を購入してリノベーションする場合、多くの人は不動産会社に行って物件を探しますが、物件によっては最終的に希望の間取りやリノベーションプランが実現できない場合があります。

このような失敗を防ぐために、不動産会社に行く前にリノベーションの設計を依頼するリノベーション会社や建築家を選ぶことが重要です。

Moyo-Reno×Homeでは物件の仲介とリノベーションまでワンストップで扱っているので、設計事務所と不動産会社を行ったり来たりする手間を省くことが可能です。

失敗しないための対策まとめ

資金・税金に関する失敗例や設備に関する失敗例、住環境に関する失敗例、リフォーム・リノベーションに関する失敗例をそれぞれご紹介しました。

失敗事例に共通して言える内容は、中古マンションを購入する前にあらかじめ調べておくと避けられるケースが多いということです。

中古マンションの購入で失敗しないためにも、マンション選びは慎重に行うようにしましょう。