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リノベーションで利用できるローンの基礎知識

リノベーションコラム

リノベーションをする場合、「リフォームローン」と「住宅ローン」が利用できますが、借り入れする目的によってどのようなローンを組むかを考えなくてはいけません。本記事では、「リフォームローン」と「住宅ローン」の基礎知識やメリットデメリット、ローンの選び方を解説します。リノベーションを検討している人はもちろん、資金面で不安を感じている人はぜひ参考にしてください。

リノベーションで使えるローン

リノベーションをする場合、借り入れできるローンは2つから選択できます。ローンは今後の生活を大きく左右する可能性があるため、しっかりと特徴を把握することが大切です。まずは、リノベーションで使える2つのローンについて解説します。

リフォームローン

リフォームローンとは、所有している自宅をリフォームする場合に使用する「リフォーム専用のローン」のことです。

このリフォームローンは、所有している住宅をリノベーションするときはもちろん、住宅を購入して同時にリノベーションをする場合にも利用できます。

リフォームローンは、担保を必要としない無担保型と人的・物的担保を有する有担保型がありますが、有担保型のリフォームローンはあまり種類がなく、大規模なリフォームでない場合、無担保型のローンを利用することが一般的なため、自宅に抵当権を設定して借り入れを行う有担保型の住宅ローンに比べると、金利が高めとなります。

住宅ローン

住宅ローンとは、住宅の購入や新築を目的として借り入れするローンのことです。また、リフォームやリノベーションの費用も同時に住宅ローンとして借り入れができる銀行もあります。

中古住宅を購入し、リノベーションをする場合は、住宅ローンにリノベーション費用を組み込んで借り入れする「一体型ローン」を利用するのが一般的です。ただし、不動産売買契約に請負契約など、取引が複雑ですので、資金計画を含め、弊社コーディネーターや利用する金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンは建物や土地に抵当権を設定するので、借り入れ期間が長く金利が低いのが特徴で、民間ローンと公的ローンがあります。

民間ローン:民間の金融機関が取り扱っているローン
公的ローン:住宅金融支援機構の「フラット35」など。自治体が独自で行っている融資や財形住宅融資なども含まれます

リフォームローンのメリット・デメリット

リフォームローンと住宅ローンには、それぞれメリットとデメリットがあります。まずは、リフォームローンのメリット・デメリットを見ていきましょう。

メリットデメリット
・無担保型が多い
・ローンの審査がそれほど厳しくない
・連帯保証人が不要
・借入額の上限が500~1,000万円程度と少ない
・返済期間が10年程度と短期間
・平均金利が2~5%と割高

リフォームローンは比較的審査の基準が低く、審査期間も短いです。しかし、借り入れの上限額が低いため、リノベーションの施工内容によっては、すべてをカバーできない可能性もあります。また平均的に金利が高く、返済期間も短いため、毎月の返済額が高くなることも考えられます。

住宅ローンのメリット・デメリット

次に、住宅ローンのメリットとデメリットを紹介します。

メリット ※要件に当てはまらない場合もありますデメリット
・低い金利でまとまった資金を借りられる
・今ある現金を手元に置いたまま住宅を購入できる
・諸費用も含めた借入額上限額を設定している
・返済期間が最長35年と、長期間で少しずつ返済することが可能
・他のローンより金利が低い
・住宅ローン控除が利用できる
・審査が厳しい
・借入利息や事務手数料、保証料等の支払いが必要
・借り入れができない、借入額が減額される場合がある
・リノベーション費用だけの借り入れはできない

収入や年齢などの条件にもよりますが、諸費用を含めた上限額を設定している住宅ローンでは、物件の売買価額より諸費用分多く借り入れができます。また現在、借入年数により違いはありますが、固定型金利が年0.8~2.0%程度、変動型では年0.5%前後を推移しており、返済期間も最長35年に設定できるので、毎月の返済額を無理の無いよう計画できます。

しかし、借り入れ条件が厳しいため、審査に時間がかかることもあります。さらに、中古住宅を購入するリノベーションでは、物件の築年数により借入額の上限が低くなる可能性もあるため、必ず事前に確認するようにしましょう。

住宅ローン控除

住宅ローンを利用して、リノベーション費用等もまとめて借り入れした場合、所得税や住民税の減税ができる「住宅ローン控除」を受けられます。住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人や省エネ、バリアフリーなど特定のリフォーム工事をしたりすると税金が還付される優遇税制のことです。ただし、工事内容や所得、借入年数等一定の要件を満たしていなければいけません。要件に当てはまれば、給与などでご自身が納めた所得税や住民税から年末時点での借入残高の0.7%相当額を新築住宅なら13年間、既存住宅なら10年間(2022年現在)控除されます。

本年度は、この制度がさらに拡充されています。詳しくは、弊社コーディネーターにお尋ねください。

住宅ローン控除を受けられる住宅の条件

新築住宅の場合

  • 対象となる住宅に対して、住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 減税を受ける人自身が住宅の引渡し日から6ヶ月以内に入居し、継続して居住していること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
  • 住宅の登記上床面積が40平方メートル以上(所得要件が変わります)かつ床面積の1/2以上が居住用であること 
  • 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

中古住宅の場合

  • 新築の場合の要件すべてに当てはまること
  • 既存住宅の築年数要件(耐火住宅 25 年以内、非耐火住宅 20 年以内)については、「昭和 57 年以降に建築された住宅」(新耐震基準適合住宅)に緩和

◆増改築等の場合

  • 工事費用(増改築等について、増改築等の費用に関して補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の金額を控除した金額)が100万円を超えるものであること
  • 工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは居住用部分の工事費が全部の工事費用の2分の1以上が居住用であること
  • 増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であること
  • 増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること
  • 増改築の日から6ヶ月以内に入居すること。

住宅ローン減税の対象となる増改築・リフォーム工事

増改築、大規模な修繕・模様替え増築、改築、建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替えの工事
マンションなどの一定の専有部分の工事マンションなどの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
床・壁の工事リビングや寝室といった居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関や廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
耐震改修工事
現行の耐震基準に適合させるための一定の修繕または模様替えの工事
一定のバリアフリー改修工事通路や出入口幅の拡張により車椅子で移動ができるようにする、階段の勾配をゆるやかにする、浴室やトイレを使いやすくする、手すりの取り付けや床の段差の解消、建具の改良やすべりにくい床材への取り換えといった、高齢者や障がい者の暮らしに配慮した一定の改修工事
一定の省エネ改修工事内窓の設置やサッシの交換、床・壁・天井の断熱工事といった断熱性を高める工事や日射遮蔽性を高める工事

住宅ローン控除は一戸建て、中古住宅、リフォームや増改築の場合も受けることができます。それらの適用要件は上記のほかに細かく決められています。

リフォームローンと住宅ローンどちらを選べばいいの?

「住宅購入とリノベーションを同時に行う」、「所有している住宅をリノベーションする」など状況によって、リフォームローンや住宅ローンの選択肢が変わってきます。最後に、利用するローンの選び方をチェックしましょう。

住宅購入+リノベーションを同時に行う

住宅購入とリノベーションを同時に行う場合、ローンの組み方は2つあります。

一体型ローンを利用する

・金利の低い住宅ローンにリノベーション費用をまとめるため、月々の返済額を抑えられる
・諸費用を一本にまとめられるため、金銭的負担を抑えられる
・住宅ローンを申し込む時点で、リノベーション工事費用の見積書や契約書を用意する必要がある

ローンの借り入れには見積書や契約書が必要なため、「先に物件を購入してからリノベーションを計画したい」と考えている人には不向きでしょう。しかし、月々の返済額を抑えたい人にとってはおすすめです。

住宅ローン+リフォームローンを利用する

・物件を先に購入し、リノベーション業者を選ぶことができる
・諸費用が住宅ローン、リノベーション費用と2本分かかってしまう
・ローン返済額が高くなる傾向にある

住宅購入とリノベーションを同時に進めていこうと考えているのであれば、金利や諸費用が抑えられる「一体型ローン」を利用すると良いでしょう。しかし、気に入った物件は見つかったのに、リノベーション業者がまだ見つかっていないという場合は、「住宅ローン+リフォームローン」を利用することになります。

持ち家をリノベーションする

先述したように、住宅ローンはリノベーション費用だけの借り入れはできません。所有している住宅の費用を含まなくてはいけないため、持ち家をリノベーションする場合は、住宅ローンの残債有無によって大きく変わります。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残債にリノベーション費用を加えた金額で、金融機関へ借り入れ(ダブルローン)を行うことになります。ダブルローンを組むには相応の返済能力が必要です。また、ダブルローンを取り扱っている金融機関も限られているため、住宅ローンが残っている場合にリノベーションをするのであれば、「残債分とあわせてほかの金融機関へ借り換えを行う」ことも一つの方法でしょう。

借り換えには取扱手数料などの費用も発生するため、リフォームローンを借りるよりもお得なのかを慎重に見極めなくてはいけません。借り換えの金利を優遇している金融機関もあるため、住宅ローンの見直しにより費用をおさえられるケースもあるようです。

10年以上前に住宅を購入した場合は、当時と比べて住宅ローンの金利も大きく下がっているケースが多いため、利息のムダ払いをなくすという意味でも、借り換えはメリットが大きいといえるでしょう。

住宅ローンを完済している場合

ローンを完済している場合は、住宅ローンの住宅費用に該当する部分がないため、利用できるのはリフォームローンになります。しかし、先述のとおり、無担保型ローンは住宅ローンと金利や返済期間が異なるため、金融機関に確認しましょう。

リフォームローン・住宅ローンまとめ

リノベーションする場合に選択できる「リフォームローン」と「住宅ローン」について紹介しました。それぞれメリットや特徴があるため、しっかりと見極めることが大切です。また、住宅購入と同時にリノベーションを行うのか、持ち家をリノベーションするかによって選択肢も変わります。リノベーションの工事内容や予算、持ち家の有無など、自分にあったローンを選ぶのは難しいですが、お気軽に弊社リノベーションコーディネーターへご相談ください。

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