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「中古物件を購入してリノベーション」で住宅ローンを利用するには?

リノベーションコラム

中古住宅を購入してリノベーションする場合、多額の資金が必要となるため、住宅ローン選びが大切です。しかし、「住宅ローンってどういう仕組み?」「どのような住宅ローンを選べば良いの?」と悩む方もいるかもしれません。今回は、住宅ローンの特徴や申し込みのタイミング、注意点について紹介します。住宅が完成した後も安心して暮らせるよう、住宅ローンについて理解を深めましょう。

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住宅ローン(一体型ローン)の特徴

住宅購入のための金融商品である住宅ローン。この住宅ローン一体型では、住宅購入だけでなく、リフォームやリノベーションの費用をまとめて借り入れることができます。ここでは、その特徴について紹介します。

住宅ローンとは、住宅を購入するために金融機関から借りるお金のことです。住宅を購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを利用し、毎月返済していきます。この住宅ローンは、住宅購入以外にもリノベーション費用を借り入れることができる商品もあり、一般的に「一体型ローン」と呼びます。

住宅ローンの特徴
・借入額の上限が1億円程度と大きく設定されている銀行が多い
・返済期間も最長35年と、長期間の返済が可能
・金利も1%程度とかなり抑えられている(2022年4月時点)
・住宅ローン控除の対象となる(利用には要件があります)

住宅ローンでは、居住用の土地や建物を担保に借り入れることができるため、借入額の上限が大きく設定されています。また、返済期間も最長で35年と長く設定できるため、毎月の返済額を抑えることができます。

ローンの選び方

金利タイプで選ぶ「全期間固定金利型」
借入時の金利が返済開始から終了まで固定されている

「変動金利型」
返済の途中でも市場金利に合わせて金利が変動する

「固定金利期間選択型」
「借入当初〇年間〇%」などのように、一定期間の金利が固定される
借入先・住宅ローンの種類で選ぶ「公的ローン」
・財形住宅融資や自治体融資など公的機関が融資する住宅ローン

「民間ローン」
・民間の金融機関が提供している住宅ローン
・住宅ローンの返済を肩代わりしてくれる団信(団体信用生命保険)への加入が必須

「フラット35」
・住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する住宅ローン
・最長35年の長期固定金利であるのが大きな特徴
返済方法で選ぶ「元利均等返済」
毎月支払う返済額(元金+利息)が一定になる返済方法

「元金均等返済」
毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法

住宅ローンには金利や借入先、返済方法とさまざまな選び方があります。どのように選べば良いのかわからない場合は、銀行さんとも連携があり、経験豊富な弊社コーディネーターにご相談ください。また、勤め先の会社によっては金利を抑えて借りられる住宅ローンもあるため、一度確認すると良いでしょう。

住宅ローンを申し込むタイミング

住宅ローンを利用する場合、事前審査の際にリノベーション費用の概算見積書や図面などが求められます。そのため、住宅ローンを申し込むまでにリノベーションの検討も進めておかなければなりません。

住宅ローン申し込みまでの流れ

  • 中古物件を探す
  • 金融機関に事前審査を申し込む
    ※リノベーション費用の概算見積書や図面が必要
  • 中古物件の売買契約を結ぶ
  • 金融機関に本審査を申し込む
    ※本審査ではリノベーションを含んだ借入の申し込みをするため、リノベーションの設計図や見積書・工事請負契約書などを添えて提出
  • 住宅ローン契約(金銭消費賃貸借契約)

購入希望の物件が決まりましたら、設計士さんや施工会社さんに現地を確認していただき、リノベーション費用の概算見積書や図面などの作成を依頼します。すべての書類がご用意できましたら住宅ローンを申し込みましょう。

築年数に注意しよう

中古物件をリノベーションする場合、購入物件の築年数を必ず確認しましょう。金融機関によっては物件の築年数に制限を設けていたり、住宅ローン控除の要件に当てはまらない事があるため、注意が必要です。

チェックポイント
1.利用する住宅ローンが「築年数の制限」を設けていないか確認する
2.新耐震基準適合住宅(昭和57年以降に建築された住宅)であること

中古物件を購入して住宅ローンを利用するときの注意点

中古物件の購入に住宅ローンを利用する場合、スケジュールや諸費用、借入額の上限など注意しなければいけない点があります。最後に、住宅ローンの注意点を解説するので、チェックしましょう。

スケジュール

中古住宅の購入と同時にリノベーションをする場合、物件探しやローンの手続き、リノベーションの手配などを並行して進める必要があるため、段取りが非常に重要となります。

  • 物件探し・物件の内覧
  • リノベーション業者探し
  • 物件とリノベーションの見積もり
  • ローンの事前(仮)審査
  • 物件の買付申込み
  • 本契約
  • 現地調査
  • リノベーション内容確定
  • 工事開始
  • 竣工検査
  • 引っ越し、入居

新築物件を購入する場合、土地探しやハウスメーカー探しなどにかかる時間の制限はありません。そのため、いくつかのローン商品を検討したり、金融商品に詳しいファイナンシャルプランナーに相談する時間を確保することができます。

しかし、中古物件を購入する場合には売主の都合があったり、売買契約から物件引き渡しまでの期間が1~2ヶ月くらいのケースも多く、物件の購入が決定してからではローンの検討期間が充分にとれない恐れもあります。

中古物件を購入してリノベーションするのであれば、あらかじめスケジュールを把握しておくことが大切です。

物件以外に必要な費用も考慮

中古住宅の購入では、物件の価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。

・物件購入時の仲介手数料
・ローン利用の際はその保証料や事務手数料
・売買契約やローン契約時の印紙代
・不動産登記にかかる費用(登録免許税や司法書士への報酬など)
・固定資産税等の清算金
・物件購入後の不動産取得税

一般的に、戸建ての場合で物件価格の6%~10%、マンションの場合で5%~8%がかかるとされています。そのため、中古物件を購入する場合は物件価格だけでなく、諸費用も考慮して予算を立てなければいけません。

住宅ローンを申し込んだ後に借入金を増やす場合には、再審査などに手間と時間がかかってしまいます。住宅ローンの借入金額を決める際は、諸費用も考慮した上で申し込みをしましょう。

Moyo-Reno×Homeでは、専門のコーディネーターが綿密に資金計画を立てて、ご説明いたします。また、物件探しから、リノベーション工事完成までワンストップサービスを行うことで資金計画が立てやすくなります。お気軽にご相談ください。

借入上限の金額や期間の制限

住宅ローンを利用した中古住宅の購入では、新築を建てる場合に比べ、借り入れ額や返済期間が制限される場合があります。

通常、住宅ローンを返済できなくなった場合のために、融資した金額を回収できるよう住宅やその土地が担保となります。しかし、建物は築年数が経つほど資産価値が下がっていくので、中古物件では担保としての金額が下がってしまい、新築よりも借りられる額が少なくなることが多いでしょう。

また、中古物件では住宅ローンの借り入れ期間が短くなり、月々の返済額が高くなる可能性もあります。なぜなら、住宅ローンの審査の際に、住宅の耐久性が加味されるためです。そのため、借入期間が新築の場合より短く制限されてしまう可能性があります。

ただし、年齢や年収、借入金額など個人の返済能力なども加味されるため、借入予定の金融機関に相談すると良いでしょう。

リノベーションの住宅ローンまとめ

住宅を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用します。特徴や種類、注意点などを参考に、自分に合った住宅ローンを選びましょう。また、住宅ローンは毎月返済をしなくてはいけません。ライフプランに合わせた無理のない範囲で借り入れをすることが大切です。

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